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日志

《为什么房子“买涨不买跌”?》陆燕青

热度 9已有 721 次阅读2018-8-21 18:07 |个人分类:房地产|系统分类:杂谈

  房子“买涨不买跌”的原因比较复杂。既有购房者消费从众的人性弱点,又有他们资金头寸方面的考量,还有购房者住房标准提高等因素。“饥饿营销”将上述分子捆绑起来,便形成了一波罕见的房地产牛市。

以长江三角洲经济发达的江苏省为例,2013年~2016年楼市十分清谈。江苏全省除了南京和苏州之外,房价普遍连续几年保持平稳态势。即使太湖之滨无锡市的房价亦几年未涨,楼市均价大约在8000元\平方左右。常州楼市均价在7000元左右,但连续几次上榜,被妖化为“鬼城”,常州有些楼盘价格居然低于开盘价10%左右,售楼处门可罗雀。



在楼市清谈之际,在鄂尔多斯“鬼城”样板“误导”下,在无锡和常州等地楼市都出现了一年半左右的库存。在此舆论导向下,除了“刚性需求”和少量“改善型需求”之外,广大市民很少考虑买房。直至2016年端午节过后,楼市才开始上涨,此后涨幅远远超出购房者的想象。

民众生活水平的提高以及大学毕业生数量增加,产生了新的购房大军。经过几年的积蓄,诸多家庭具备了购房能力,叠加首付款比例下降,贷款门槛降低等一系列鼓励政策出台,激发出新的购房能量。随着这些变化,民众的住房标准开始提高,即使很多80后都在购买二套房,“改善型需求”开始“井喷”。

开发商方面,经过了几年的房地产“熊市”,积累了丰富的售楼经验。并创造“发明”了“饥饿营销”,叠加棚片区改造货币补贴新政,彻底改变了购房者对楼市的预期,形成了“买房就是赚到”的羊群效应。按照一二三四线城市的梯次,最后轮到了四五线小县城房价翻倍。

个人拙见,欢迎批评指正!

 

 

 

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发表评论 评论 (11 个评论)

回复 刘源春 2018-8-22 21:53
导读:许小年,中国著名经济学家,曾获中国经济学界最高奖“孙冶方经济科学奖”。

  许先生为人直率,敢为敢言。

  他曾表示,“经济学家(Economist)就是一职业,谋生的手段,和医生、科学家、艺术家一样,不必赋予这职业太多的社会含义。别把经济学家当回事,经济学家也别把自己当回事。”

  以下这篇文章是许小年教授对于房地产行业运行规则的解读,希望能给大家一点启示。

  房价问题,是一个综合的经济问题,需要全盘考虑。
     一、政府为什么拼命印钞票?

  归根结底还是美国在印。

  美国拼命量化宽松,如果中国不印,就是傻子。所以中国明知道印多了钞票会通货膨胀,也要拼命印,而且印得比美国更厉害。

  二、多印的人民币怎么办?

  美金是全球硬通货,多印了,全世界人民帮着一起稀释,一起承担美国的通货膨胀,这叫通货输出。

  中国也想学美国,让人民币变成硬通货,或者有限范围比如东亚的硬通货,可惜美国绝对不会同意。

  因此,在以前,多印的人民币只有一条路:在国内通货膨胀。(而以后,随着我国一带一路的推进,人民币国际化进程的加快,这些多印的人民币也将像美国一样让全世界人民一起帮着稀释——这就是一带一路和人民币国际化的真正目的)

  三、严重的通货膨胀后果是什么?

  参考1949年的金圆券,还有1989年的事情。

  严重的通货膨胀后果肯定是政府垮台。因此,可以有适度的通货膨胀,但是不会坐视恶性通货膨胀。

  四、如何处理严重的通货膨胀?

  政府的处理方法,就是挖一个超大的坑,把钱囤积在里面,不让它流动,这样多余的钱就不会进入民生市场,对粮食等基本生活用品形成冲击。

  这就是周小川(中国人民银行行长)一直在做的事情。

  房价一直在涨,囤积了大量超发的货币。

  五、房价恶性上涨的后果是什么?

  房价恶性上涨,结果就是大多数人买不起房子,后果也很严重,可能导致群体事件和政局不稳,因此,房价可以涨,但是不能恶性上涨。

  政府必须对涨幅有所控制,同时加强保障房建设。

  让最穷的人,最有革命性的人,在郊区有个小房子住,免得他们起来闹事。

  六、如果房市崩溃,下跌一半甚至更多,后果是什么?

  后果就是银行呆账急剧增加,银行面临破产。

  同时有很多行业倒掉,或者凋敝,造成失业增加,税收减少,这是政府更不能接受的。

  所以,房价可以下跌,但必须在政府可以接受的幅度内。

  七、关于房产税

  大家都知道,卖地财政给政府带来了滚滚财源。但土地一旦卖光,就不会有后继收入了。

  因此,必须找到一个替代的财源来填充政府的收入。这就是房产税。

  所以,房产税的推出,是板上钉钉的事情,只是时间早晚了,不可更改。之所以迟迟不出来,主要原因还是因为压力太大,来自既得利益者们的压力。

  但等他们认清形势,出完货之后,这把刀子就会放到老百姓的脖子上。

  八、政府会放弃房地产业作为支柱行业吗?

  不会。

  看看城镇化,在不远的将来,将有数以亿计的农民搬进城镇居住。

  房子从哪里来?还不是靠开发商建房子。

  再仔细看看各地的大开发商,以上海为例,50大开发商里面,有七成是国有或者政府背景的开发商。

  政府不可能放弃他们。

  九、政府调控的目的是什么?

  上面可以得出推论,调控的目的,既不是为了让房价上涨,更不是为了让房价下跌。

  目的是为了挖更大的坑,储蓄更多的货币,免得货币泛滥造成通货膨胀,后果不堪设想。

  十、为什么通过交易环节征重税,而不是持有环节交税?

  因为在持有环节交税,就会造成大量抛盘,严重的甚至造成市场崩溃。所以要在交易环节征税。

  交易环节征税,以及限购的目的,就是让交易减少,但又不妨碍真正地刚需购买第一套房子。

  打个比方,市场上本来有100套房子,每套1万块,那么市场上顶多需要100万的资金就行了,后来,新建了200套房子,每套房子的价格变成了10万块,如果这300套房子全部进入市场交易,就需要3000万的资金,需要银行提供这么多资金,会造成进一步的通货膨胀压力。

  所以现在政府调控的思路,就是尽量冻结交易,把钱变成凝固的水泥,握在老百姓手里,变成纸上财富,不能轻易套现。

  十一、房价取决于什么?

  房价是涨是跌,并不取决于政府的调控,而是取决于人民币对美元的走势。美元贬值,人民币升值,所以大量外资就涌进中国,由于强制结汇,所以政府就被迫发行更多人民币,形成通货膨胀压力。如果美元走强,人民币开始贬值,那么外资涌出中国,人行被迫收回人民币,将储备的美元还给外资企业,流出中国,于是通货膨胀压力减小,市场上人民币减少,房价就下跌。

  所以,房价的涨跌基本上取决于人民币美金的走势。从过去几年的人民币走势图和房价上涨图来看,两者惊人地重合。

  原来中国人压根不需要买房!

房价这么高,在一线城市购房甚至要举三代之力。不知你是否想过其实厨房、浴室、卫生间这些都可以不要,为什么这么说?下面就让我们一起来算算这笔账!

  厨房为什么可以不要?

  因为是房价太高了!

  好多房子,已经8万多一平米了

  而且还在继续涨

  正常人,每人每天吃30块钱

  一个厨房十平米,那就是80万

  可以吃26700天

  差不多就是73年

  还要啥厨房啊?

  出去洗澡就算一次20块钱

  如果一个卫生间五平米,

  家里主卫加客卫就是十平米,80万

  你可以去公共浴室洗26700天

  差不多就是73年

  还要啥两个卫生间啊?

  还要啥卫生间啊?

  而且健身会馆都可以洗澡的

  去小区附近的健身会馆办年卡

  一年才几千块,就算4000元一年

  80万可以去健身馆200年

  又可以健身又可以洗澡

  有些还提供沐浴露洗发乳

  冬天有空调,更衣室有暖气

  夏天有游泳池,游泳洗澡一条龙

  还要啥卫生间啊?

  现在网上团购一些三星级的酒店

  都有250一晚的

  如果买套房子100平,就是800万

  够你住32000天

  差不多就是88年

  你想住哪个区就住哪个区

  想住几楼就几楼

  想住什么风格住什么风格

  还没有物业费

  还不用考虑停车车位问题

  还不用装修拎包入住

  还不用考虑中介费,算什么税

  还不用交水电费宽带费

  还不用你自己打扫卫生叠被子……

  还买啥房啊?

  知道有人会说

  你这么算,不合理

  你没算房子保值升值,住酒店钱就花光了

  你没算学区房,住酒店我孩子上哪读书去?

  我说,你花四百万买的房子

  没贷款?

  如果按照最新政策首付两成就是160万

  剩下640万需要贷款

  以基准利率贷30年

  用最新的房贷计算器算了一下

  结果是

嗯,本息合计12227943元

  利息就要582万

  100平800万的房子

  按照中介费1.5%计算

  中介费就要12万

  按照契税1.5%计算

  契税也要12万

  利息+契税+中介费,600万妥妥的

  600万,孩子都可以读24年贵族学校了

  还买啥学区房啊?

  有人说,你这是疯了

  确实,我有点离经叛道

  但有一点可以肯定

  我没疯

  是房价疯了!

       此文使人茅塞顿开,原来我们都是儍子,被人耍了。看了此文,开始懂了什么叫经济学,这就叫经济学?经济学:就这么简单。
回复 梦都子 2018-8-22 17:45
作为开发商,他必须去物价局核定价格。这个区间说大不大,说小也不小,这就看你怎么操作了。
回复 梦都子 2018-8-22 17:43
楼市是刚需,不会跌。除非开发商或者政府想让他它跌,跟购房者的热情并无任何关系。
回复 溧阳小蒋 2018-8-22 14:02
都说股市有泡泡,喊了很多年也没见泡泡破
回复 溧阳小蒋 2018-8-22 14:02
没人说得清
回复 付伟 2018-8-22 10:36
和春天对话: 过好眼下的日子,楼市也好,股市也好,全是吃肉不吐骨头的,只可投机,不可投资。
同意,只可投机不可投资
回复 泉水涓涓 2018-8-22 10:29
看到房子降价了,肯定买的人不多,都等着再降的心理在作怪。
回复 珍珠传奇 2018-8-22 10:17
很奇怪哈,不涨还就是卖不动。
说明钱都被大鱼圈走了
回复 春江夜曲 2018-8-22 10:15
房租分文未涨
回复 和春天对话 2018-8-22 10:07
西江月: 近几年的房市,总让人云里雾里。
过好眼下的日子,楼市也好,股市也好,全是吃肉不吐骨头的,只可投机,不可投资。
回复 西江月 2018-8-22 08:33
近几年的房市,总让人云里雾里。

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